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以下では、まず、2つの借入れパターンについてご説明させていただきます。ここでは、特に法律用語として確立された文言ではありませんが、信託内借入れと信託外借入れという文言を用いてお話をすることにします。

信託内借入れとは、受託者が信託契約で定められた権限に基づいて金融機関等から借入れを行うものです。
この結果、受託者が借入れた金銭は、信託財産の中に組み込まれます。そして受託者はその金銭を活用して、アパート等の収益物件の建築手続きを行います。そして、そこから得られるアパート収入等を原資として、今度は受託者が借入金の返済をおこなっていくことになります。
つまり、受託者名義で借入れ手続き、建築手続き、返済手続きまでを一貫して行うことができるというのが、信託内借入れの大きな特徴と言えます。

一方で、信託外借入れとは、委託者が信託契約の外側で金融機関等とローンの借入れ手続きを行うものになります。
この場合、委託者が借入れた金銭は信託財産には組み込まれず、あくまでも委託者本人の財産として、委託者自身がその金銭を活用してアパートを建設していくことになります。最初に土地を民事信託（家族信託）した後に、完成した収益物件を追加信託するという2段階での信託を行うことにより、受託者が土地・建物をともに管理するという形が出来上がることになります。
ただ、この場合、借入れ自体は信託の外側に委託者名義で残るため、その返済原資が信託配当の形で借入人である委託者に返済周期に合わせてきちんと渡るキャッシュフローを作る必要があります。
借入れが委託者名義で残ることや完成後の物件を追加信託する必要があることから、委託者すなわち親世代の意思能力の問題には、より注意を払う必要があるということにはなりますが、信託内借入れのように信託の受託者に貸出し行うということに慣れていない金融機関等にとってはこちらの方が理解を得やすいという面があるとも言われています。

次に、委託者に相続が発生して信託が終了する場合を考えてみましょう。この場合には以下のような点について、必ずしも見解が明確になっていないこともあるため、専門家も交えた慎重な検討が必要になります。

• 収益物件を受け継ぐ帰属権利者と借入れの関係
• 相続税の計算上の債務控除についてどのように取り扱うのか

信託内借入れの場合に、相続が発生して信託が終了する際は、その信託財産は指定された帰属権利者に承継されるため、アパートは信託契約で指定された帰属権利者が取得します。
しかし、借入れについては、信託契約で誰に引き継ぐかを定めたとしても当然には効力は生じません。債務は債権者の承諾がない限り当然には承継されないため、金融機関等と交渉し、その承諾を得たうえで、帰属権利者に債務を引き継ぐ手続きが必要となります。

信託外借入れは、委託者本人が借入れを負担しているため、受託者が管理している信託財産と借入れは直接的には紐ついていません。
したがって、親の相続が発生し信託が終了した場合、アパート等の信託財産は契約で定めた帰属権利者に承継されますが、一方で借入れは通常通り法定相続人全員に相続されます。
この結果、やはり、相続後発生後に金融機関等と協議の上、その承諾を得たうえで財産を引き継いだものに一致させるための手続きが必要になります。

信託内借入れの場合、相続税法第9条の2の解釈によって、信託契約の内容次第では債務控除ができないと解釈されるリスクがあるとも言われています。これについては、受益者連続型のような、委託者兼当初受益者の死亡後に信託が終了せず、受益権が順次承継されていくパターンであれば問題ないとも言われていますが、まだ最終的な判断はありません。

信託外借入れにおいては、委託者個人が借入れを行っているため、上記の論点は無く、通常の相続手続きと同様に考えることができると解されています。