COLUMN

本コラムは、当社「日税主催研修」「日税オンデマンド」でも講師としてご活躍いただいている(株)事業パートナーの代表取締役社長・松本光輝先生に、300社を超える会社の再生の成功体験をもとに、金融機関交渉に関してQ&A形式でまとめて頂きました。この情報が関与先様へのアドバイスの一助となれば幸いです。

■現状
●業種：不動産賃貸業（テナントビル経営）
●土地所有者：A氏個人
●建物所有者及び運営会社：S法人
●不動産時価（土地と建物）：4億円
●家賃収入：5,000万円／年
●テナント数：大小合わせて10社
●Ｓ法人の借入金残：B銀行2.5億円
●Ｓ法人のテナントからの保証金：
　Ｄ社：2億円（退去済）②Ｅ社：5,000万円（退去済）③その他：2,000万円
●Ａ氏及びＳ法人の不動産についている抵当権（共同担保）：
　1番抵当　　B銀行　　根抵当　　 4.5億円
　2番抵当　　Ｄ社　　普通抵当　　2.8億円
　3番抵当　　Ｄ社　　普通抵当　　3,000万円
●消費税、源泉税の滞納金：400万円
●S法人からA氏への賃料支払い：1,200万円／年

メインのテナント2社が退去した。
しかし、退去時に預かり保証金2.5億円（D社：2億円、E社：5,000万円）を資金不足のために支払えなかった。
現在は毎月D社へ50万円を分割返済（E社には支払っていない）している。
しかし、残金はほとんど残っていない。
Ｂ銀行からの借入金は現在、元利込みで毎月100万円を返済している。



■相談点
経営者は、建物と土地を手放しても構わないと言っている。
息子が心配なので、今後の生活に支障を来たさないようにする方法はないか？



■アドバイス
Ｄ社の債務2億円を一括払い、1億円で和解交渉。
1億円和解の根拠は、時価4億円の不動産の競売価格（Ｄ社が競売申請したとすると）
4億円×0.9＝3.6億円⇒3.6億円－2.5億円（1番抵当分）＝1.1億円
これで、Ｄ社からの債務は1億円の圧縮となる。
この1億円の原資はＢ銀行からの借入。
不動産時価４億円×0.9＝3.6億円⇒3.6億円－2.5億円（現在の借入残）＝1.1億円
つまり、銀行としては保全の範囲内である。
合計3.5億円は25年返済。年間1,400万円となる。
キャッシュフロー
1,000万円（当期利益）＋600万円（減価償却費）＝1,600万円
を返済原資とする。

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vol.28以前のコラムは、日税ビジネスサービスのホームページにて、「日税メールステーション」バックナンバーページに掲載しています。
日税メールステーション　『金融機関交渉Q&A』バックナンバー